今年，温州市区已经出让了4宗地块，仅位于市中心洪殿单元地块出现了多轮竞价，其余地块均是底价成交，说明房开更重视中心城区的的地块。
【资料图】
但今天，这宗位于瓯海中心区旁、宣称温州首例住宅的牛山单元HX-ns02-048地块居然以低热度成交，看来住宅的名头不够诱人。
该地块起始总价约11.5亿元，起始楼面价10853元/㎡，仅经过1轮报价，温州瓯发置业有限公司（瓯海新城建设集团有限公司100%控股）以11.5亿元竞得该地块，楼面价10853元/㎡，溢价率0%。
这地价只有隔壁2年前出让、直线距离约600米地块楼面价的一半！
下面一起来看下这个温州首例住宅地块到底有什么名堂。
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瓯海区牛山单元HX-ns02-048地块
该地块位于瓯海区新桥街道瓯海大道与永庆街交汇处，温州市人民医院娄桥院区东面。起始总价约11.5亿元，起始楼面价10853元/㎡。
地块占地面积约4.82万㎡（约72亩），规划容积率：≥1.5且≤2.2，总建筑面积≤10.6万㎡，其中兼容建筑面积≤约3.18万㎡且≥0.46万㎡，建筑高度: ≤80米（且住宅＞24米）
该地块的出让条件明确要求层高≥3米，外立面要求偏低，其余建设标准不低，市区一流商品房水准。
另地上零售商业建面4600㎡及对应的地下车位2000㎡，由瓯海区政府向项目开发单位（地块受让人）筹集。
地块实景图
该地块最大的特点在于项目规划为住宅，另允许建设总量不大于总住宅建筑面积20%的空中花园，总量不大于总住宅建筑面积15%的共享平台，该两部分空间面积参照未来社区相关政策界定为不计费容积率，不计入地块住宅建筑面积和容积率指标。
按规划条件来看，这个项目赠送的空中花园面积，比现有未来社区的赠送面积要高出4-6倍，
目前未来社区项目的空中花园面积多在套内面积的8-10%，按比例换算，只相当于建筑面积的3-5%。
根据新旧计容政策对比，跃层房源得房率相差约18-20%，平层房源得房率相差约8-10%。
显然， 这个住宅产品光算上空中花园的赠送面积，实际得房率已经比肩跃层产品的实际得房率了。
空中花园效果图
另外共享平台空间为用户共享，隔层设置，位于建筑结构主体内，开敞面除主体承重结构外只能设围护设施，不能设围护结构（无围护墙、不封闭），高度不得低于两个住宅自然层高度，且不低于6米。其绿化面积应不小于该共享空间投影面积的20%。
从共享空间的定义以及效果图来看，平均4户或8户共享一个空间，加上6米通高，有望打造新型邻里交流、休憩、日常活动平台。
来源：温州房哥
02
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
回到地块本身，该地块性质纯粹，为纯商品房项目，容积率为2.2，楼间距也有充足的距离，仅部分沿街商业需用于安置，对小区的居住体验影响极小。
该项目虽然位于高翔工业区，但工业区也已经整体签约拆迁，北面也有在建安置房项目，而且更靠近西面已成型的瓯海中心区，能更便捷的享受各项配套。
只可惜西面的医院会给人带来不少的心理压力。
地块西北侧为6月12日刚出让的工业用地，竞得者为浙江亚虹铝箔科技有限公司。该公司是集研发、生产、销售于一体的铝制品综合生产企业，主要生产铝箔餐盒，铝箔盖膜。
好在是轻工业产业，对于项目的影响要小不少。没准还能反过来，这个住宅产品能吸引该公司的员工入住。
另外虽然该地块无法享受到瓯海外国语学校的资源，但按照2023年瓯海区的施教区范围来看，该项目处于瓯海区牛山实验学校（瓯海区公立艺术学校）的招生范围中。
而牛山实验学校的小学部和初中部，均在2023年发布红色招生预警，显然这也是瓯海区较为热门的公办学校。
瓯海中心区沉寂许久，上一次土地出让还是2021年5月，已经整整2年没有新项目供应了。
2021年5月，荣安以14亿元总价、19575元/㎡楼面价拿下了瓯海区中心区28-C-08地块，后开发为荣安·汇学府（曾用名：劝学里），刷新了瓯海中心区楼面价的历史新高，除了西山面砖厂地块，甚至可以说是瓯海区楼面价的历史新高。
而今天出让地块的成交楼面价，仅接近荣安地块楼面价的一半，虽然荣安·汇学府有瓯海外国语学校的学区价值加持，但依然证明房地产市场下行非常明显。
目前瓯海中心区各项目持续推出送车位、送物业费、工抵房等促销手段，实际去化情况缓慢但稳定，荣安御瓯海率先降价，已经售罄，已经于今年4月交付。
东面稍远些的欢乐天地报价约1.8-2万元/㎡，北面因瓯海外国语学区加持的瓯海壹品和汇学府略高一些，报价约2.4-2.6万元/㎡。南面翰林九境，报价约2.3-2.6万元/㎡。西南面的映象广场，报价约1.8-2万元/㎡。
这个带有特殊政策加持的住宅亮相后，相信能给市场带来不一样的影响。之前未来社区落地，吸引了不少客户，这次的住宅更是迭代升级了，相信依然有人愿意试水。
而且这宗地块的楼面价足够低，有充足的空间调整，眼下非常期待项目正式亮相的那天，想切身的感受下的住宅。
后话：全文完，如果喜欢，就点个“赞”和“在看”再走呗。
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